房地产法律纠纷中接个常见问题的处理 房产、合同部副主任冯律师139-181-22688在代理大量房产纠纷案件当中，根据相关房产法规的规定和个人司法实践中的经验，得出如下几个小心得，仅供大家参考： 1、什么是房地产纠纷？房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。 房地产纠纷：按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷。 民事性质的房地产纠纷包括：房地产开发合同纠纷(如商品房买卖)、建设工程合同纠纷(如土建、设备安装、装修)、房地产服务合同纠纷(如房地产咨询、评估、中介)房地产租赁合同纠纷、物业管理纠纷、他项权利侵权纠纷(如相邻用水、排水、采光、通风)等等。 行政性质的房地产纠纷包括：土地所有权和使用的争议纠纷，经有关人民政府处理后不服向人民法院起诉的。拆迁入与被拆迁人对拆迁补偿、安置等达不成协议由批准拆迁的房屋主管部门裁决后不服向人民法院起诉的。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议经县级或乡级人民政府处理后不服向人民法院起诉的等等。 2、不能办理房产证的原因有哪些？ 对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有： ①利用集体所有土地开发的项目。 ②未经立项批准的项目。 ③未取得规划审批的项目。 ④没有销售许可证又无产权证的房屋。 ⑤未经验收或验收不合格的房屋。 ⑥土地或房屋未解除抵押的。 ⑦开发商未交纳相关税费的。 ⑧土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。 冯律师139-181-22688认为对于购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因有： ①购房者没有交纳相关税费。 ②没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。 ③委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的，等等。 3、对于房地产纠纷案件的诉讼时效是如何规定？ 冯律师139-181-22688当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从知道或应该知道自己的权益受到侵害之日起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。如果是建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落等原因使身体受到伤害要求赔偿的。延付或拒付房屋租金的诉讼时效为1年。 4、房地产纠纷产生后，应向哪个法院起诉？ 冯律师139-181-22688房地产属于不动产，依据我国民事诉讼法的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，因为是专属管辖，当事人在合同中约定法院管辖是不能对抗法律规定。为此房地产纠纷产生后，根据纠纷涉及的标的大小，当事人可以向房地产所在的基层人民法院或中级人民法院或高级人民法院提起公诉。 5、房屋有质量问题，是否可以要求退房或赔偿损失？ 房屋有质量问题，首先应看合同对此是否有约定，责任主体、承担方式以及不就措施。协商解决，协商不成的，可申请对该房屋进行鉴定。如果是建房本身不合格导致的问题产生，购买人是可以要求修理、重做、更换的，如果危及到居住人人身安全问题或者不能实现合同的根本之目的，购买者可以要求房产商退还房价并赔偿损失。 6、房产企业内部员工认购是否受法律保护？ 冯律师139-181-22688现在有些开发商在领取销售许可证前，就开始搞内部认购。内部认购时的价格往往比开盘时是低几十元至上百元。内部认购是建设部《商品房销售管理办法》明令禁止的行为。所以有些购房者即使与开发商签订了认购书，甚至签订了正式的《商品房买卖契约》，也不能到房地产主管部门登记备案。内部认购时，利益与风险并存，购房者不能因小失大，一旦发生危险，购房者将吃大亏。 7、涉外房屋纠纷在诉讼程序上有哪些特殊规定？ 冯律师139-181-22688涉外房屋纠纷指具有涉外因素的房屋纠纷。涉外因素包括主体涉外和内容涉外。主体涉外指当事人一方或双方是外国人、无国籍人、外国法人或组织。内容涉外指引起房屋法律关系产生、变更或消灭的法律事实存在国外。对于涉外房屋案件，有下列特殊规定： 涉外房屋纠纷诉讼应遵循以下原则：①适用我国《民事诉讼法》原则。②国家主权原则。房屋纠纷属不动产纠纷，当事人只能向我国人民法院提起诉讼，不允许当事人协议选择外国法院管辖。当事人进行诉讼时，必须使用中国的语言、文字。凡委托律师代理出庭诉讼的，必须委托中华人民共和国律师。③司法豁免原则。④适用我国缔结或参加的国际条约的原则。 冯律师139-181-22688涉外房屋诉讼中，在我国领域内设有住所的当事人的答辩期、上诉期均为30日。涉外房屋纠纷在提起诉讼前或提起诉讼的同时及诉讼过程中可申请财产保全。在诉讼前提出财产保全的，申请应提供担保并在30日内提起诉讼。逾期不起诉，人民法院应解除财产保全，但保全不当给对方当事人造成损失的，申请入应赔偿损失。 对在我国设有住所的当事人送达诉讼文书可按以下方式送达：①按照受送达人所在国与我国缔结或共同参加的国际条约规定的方式送达。②通过外交途径送达。③对具有我国国籍的受送达人，委托我国驻受送达人所在国的使邻馆送达。④向有权代其接受送达的诉讼代理人送达。⑤向受送达人在我国领域内设立的代表机构或者有权接受送达的分支机构、业务代办人送达。⑥受送达人所在国的法律允许邮寄送达的，可以邮寄送达。⑦不能用以上方式送达的公告送达，自公告之日起满6个月，即视为送达。 联系地址：徐家汇商业广场旁，地铁1、9号线徐家汇站16和号出口左转30米即到，汇银广场2001室，免费咨询电话：139 181 22688，QQ：6875 5972；邮箱：fywlawyer@126.com
